Steueranwalt Leipzig | Steuerstreit und Steuerstrafverteidigung

Rico Deutschendorf ▪ Rechtsanwalt | Fachanwalt für Steuerrecht | Steuerstrafverteidiger | Dozent ▪ Leipzig | Sachsen | bundesweit

Tag: Grundstück

  • Finanzamt vollstreckt zu früh aus Sicherungshypothek

    Wenn das Finanzamt in Grundstücke des Steuerpflichtigen vollstreckt, lohnt es sich, genauer hinzuschauen. Denn dabei unterlaufen dem Finanzamt manchmal Fehler, die die Vollstreckung rechtswidrig und anfechtbar machen, wie der nachfolgende Praxisfall zeigt.

    Hintergrund: Vollstreckung durch das Finanzamt

    Während sich im Zivilrecht der Gläubiger, wenn er gegen den Schuldner vollstrecken will, zunächst vor Gericht einen vollstreckbaren Titel holen muss, läuft das im Steuerrecht komplett anders. Wenn das Finanzamt meint, dass Steuer(nach)forderungen bestehen, erlässt es einen Steuerbescheid (z. B. Einkommensteuerbescheid). Das ist schon der vollstreckbare Titel. Wird bei Fälligkeit nicht bezahlt und ist auch kein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung gestellt (oder wurde ein solcher Antrag abgelehnt), dann droht die Vollstreckung. Und das Finanzamt vollstreckt seine eigenen Steuerbescheide auch noch selbst.

    Typische Vollstreckungsmaßnahmen sind die Pfändung eines Bankkontos oder auch – wenn Grundstücke vorhanden sind – die Eintragung einer Sicherungshypothek im Grundbuch. Auf Basis dieser Sicherungshypothek kann später dann die Zwangsversteigerung betrieben werden.

    Praxisfall: Betriebsprüfung mit Zuschätzungen

    Im Fall meiner Mandantin bestehen aus Sicht des Finanzamtes Steuernachforderungen (ca. 50.000 €). Hintergrund war eine Betriebsprüfung, die u. a. zu Zuschätzungen führte. Das Einspruchsverfahren gegen die Schätzungsbescheide war erfolglos und die Mandantin reichte (selbst) Klage beim Finanzgericht ein, das ich später übernahm. Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung (AdV) wurde vom Finanzamt abgelehnt.

    Parallel ließ das Finanzamt eine Sicherungshypothek auf das Grundstück meiner Mandantin eintragen, sicherte jedoch schriftlich zu, bis zur Entscheidung des Finanzgerichts daraus nicht zu vollstrecken.

    Finanzamt beantragt Zwangsversteigerung

    Kurz vor Weihnachten 2021 beantragte das Finanzamt aber doch die Zwangsversteigerung. In Sachsen-Anhalt – hier spielt sich der Fall ab – gibt es keinen Weihnachtsfrieden.

    Dagegen legte ich für meine Mandantin Einspruch ein (der Antrag des Finanzamtes auf Anordnung der Zwangsversteigerung ist ein anfechtbarer Verwaltungsakt – es kann Einspruch eingelegt werden). Zugleich beantragte ich beim Amtsgericht die einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung.

    § 322 Abs. 4 AO nicht beachtet

    Zur Begründung trug ich vor, dass das Finanzamt zugesichert habe, aus der Sicherungshypothek bis auf weiteres nicht zu vollstrecken. Zudem wies ich auf § 322 Abs. 4 AO hin. Danach soll die Vollstreckungsbehörde (Finanzamt/Vollstreckungsstelle) die Zwangsversteigerung nur beantragen, wenn festgestellt ist, dass der Geldbetrag durch Vollstreckung in das bewegliche Vermögen nicht beigetrieben werden kann. „Soll“ heißt, dass das Finanzamt hier diese Vorschrift im Regelfall beachten muss, es sei denn, es bestehen irgendwelche Besonderheiten. Daran fehlte es in meinem Fall.

    Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrags und Fortgang

    Daraufhin nahm das Finanzamt den Zwangsversteigerungsantrag beim Amtsgericht zurück. Das Finanzamt wird jetzt die Kosten dieses Verfahrens tragen müssen.

    Aber das Finanzamt ist „lernfähig.“ Es unternimmt gerade einen zweiten Anlauf, fordert meine Mandantin nochmals zur Zahlung auf und droht bei Nichtzahlung mit Fortführung des Vollstreckungsverfahrens. Voraussichtlich wird das Finanzamt versuchen, in das bewegliche Vermögen zu vollstrecken, um der Vorschrift des § 322 Abs. 4 AO zu genügen.

    Zwischenzeitlich habe ich jedoch die AdV beim Finanzgericht beantragt. Dadurch erreicht man im Normalfall eine faktische Vollstreckungssperre, weil das Finanzamt bis zur Entscheidung des Finanzgerichts über den AdV-Antrag nicht vollstrecken wird. Die Schätzung und weitere Punkte sind auch tatsächlich rechtlich zweifelhaft, so dass ich mit einem stattgebenden AdV-Beschluss des Finanzgerichts rechne.

  • Grundstück zwei Tage zu früh veräußert: „Spekulationsgewinn“ nicht erklärt, Ermittlungsverfahren aber eingestellt

    Kurioser Fall: Ein Mandant kaufte 2006 ein Grundstück. Dem Grundstückskauf lag ein notarielles Kaufangebot vom 15.03.2006 zugrunde, das am 23.03.2006 angenommen wurde. Im Jahr 2016 wollte der Mandant das Grundstück wieder verkaufen. Die 10jährige Haltefrist („Spekulationsfrist“) war ihm bekannt. Daher wollte er auf „Nummer Sicher“ gehen und fragte seinen Steuerberater, wann er denn das Grundstück frühestens verkaufen dürfe, damit der Verkauf steuerfrei sei. Der Steuerberater teilte meinem Mandanten mit, der 15.03.2006 sei maßgeblich für den Beginn der Haltefrist (Ablauf der Haltefrist also am 15.03.2016). Der Mandant veräußerte das Grundstück daraufhin am 22.03.2016.

    Die Beratungsaussage des Steuerberaters war jedoch falsch. Nach der Rechtsprechung war das Kaufangebot vom 15.03.2006 noch keine „Anschaffung“ i. S. v. § 23 EStG. Die „Anschaffung“ kann vielmehr erst in der Annahme des Kaufangebots am 23.03.2006 gesehen werden. Also war der 23.03.2006 (und nicht der 15.03.2006) maßgeblich für den Beginn der Haltefrist. Die Haltefrist lief daher – entgegen der Aussage des Steuerberaters – erst am 23.03.2016 ab.

    Durch den Grundstücksverkauf am 22.03.2016 wurde also die 10jährige Haltedauer nicht eingehalten. Das Grundstück wurde zwei (!) Tage zu früh veräußert. Das Grundstück hätte frühestens am 24.03.2016 verkauft werden dürfen, um die Haltefrist einzuhalten und das Grundstück steuerfrei veräußern zu können.

    Das war das steuerrechtliche Vorspiel. Im Jahr 2019 leitete die Bußgeld- und Strafsachenstelle ein steuerstrafrechtliches Ermittlungsverfahren gegen meinen Mandanten ein. Vorwurf: Da das Grundstück innerhalb der 10jährigen Haltefrist verkauft wurde, sei dies ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft i. S. v. § 23 EStG. Der Veräußerungsgewinn (ca. 50.000 €) hätte in der Einkommensteuererklärung für 2016 angegeben werden müssen, was nicht geschehen sei.

    Im Ermittlungsverfahren gelang es dann, darzulegen, dass mein Mandant auf die (falsche) Beratungsaussage seines Steuerberaters vertraut habe und vertrauen durfte. Das Ermittlungsverfahren wurde daraufhin gemäß § 170 Abs. 2 StPO eingestellt, da sich der Tatverdacht nicht bestätigt habe.

  • Steuerstrafverfahren und Unbedenklichkeitsbescheinigung nach dem Grunderwerbsteuergesetz

    Hin und wieder stellt ein Mandant die Frage, ob ein laufendes steuerstrafrechtliches Ermittlungsverfahren der Erteilung einer Unbedenklichkeitsbescheinigung gemäß § 22 GrEStG entgegen steht.

    Beispiel

    Gegen den Mandanten wurde ein steuerstrafrechtliches Ermittlungsverfahren eingeleitet (Vorwurf: Hinterziehung von ESt, USt und GewSt). Demnächst möchte er sich ein Hausgrundstück kaufen. Er befürchtet, dass ihm das Finanzamt mit Blick auf das laufende Ermittlungsverfahren die Unbedenklichkeitsbescheinigung verweigern könnte.

    Das laufende Steuerstrafverfahren steht dem Grundstückserwerb nicht entgegen. Gemäß § 22 Abs. 2 S. 1 GrEStG besteht ein Rechtsanspruch auf Erteilung der Bescheinigung, wenn die Grunderwerbsteuer – nur um diese Steuerart geht es – für das zukünftig zu erwerbende Grundstück ans Finanzamt bezahlt wurde („Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn …“). Andere Steuern oder gar laufende (Steuer-)Strafverfahren dürfen dabei keine Rolle spielen.

    Praxistipp

    Für den Fall, dass sich das Finanzamt mit Blick auf ein laufendes Steuerstrafverfahren weigern sollte, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung auszustellen, kann man rechtlich dagegen vorgehen (Einspruch, Klage vor dem Finanzgericht).

  • Einbringung von Grundstücken als gewerblicher Grundstückshandel

    Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat mit Urteil vom 16.04.2013, Aktenzeichen: 8 K 2832/11, entschieden, dass die Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten beim Gesellschafter als gewerblicher Grundstückshandel zu bewerten sein kann. Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Aktenzeichen: X R 21/13).

    Rico Deutschendorf | Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht

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